Compraventa de Inmuebles

Es la revisión legal previa a la compra de un inmueble: análisis del folio real en el Registro Público, verificación de la cadena de títulos histórica, confirmación de inexistencia de hipotecas, embargos, usufructos o servidumbres no declaradas, validación de medidas y linderos contra realidad física, y revisión de impuestos al día. Sin due diligence se puede comprar un activo con vicios ocultos o cargas no manifestadas.

La tarifa general es del 2% sobre el valor mayor entre el de venta declarado y el catastral del bien. Para inmuebles de uso habitacional con valor inferior a $300,000, existen exenciones parciales para vivienda principal del comprador. El pago es requisito para inscribir la escritura en el Registro Público.

Es un contrato preliminar donde comprador y vendedor se comprometen a celebrar la compraventa definitiva en una fecha futura, fijando precio, plazo, condiciones de pago y consecuencias del incumplimiento. Suele incluir abono inicial (señal). Permite hacer due diligence, gestionar financiamiento bancario y resolver pendientes antes de la firma final.

Desde la firma de la promesa hasta la inscripción definitiva en el Registro Público, típicamente 60 a 90 días. Componentes: due diligence inicial (5–10 días), preparación y firma de escritura (15–30 días), pago de impuestos y derechos registrales, e inscripción en el Registro Público (10–20 días). Si hay financiamiento bancario, el proceso puede extenderse 30–60 días adicionales.

Comprar sin asesoría legal expone al comprador a: títulos defectuosos sin detectar, cargas o gravámenes ocultos (hipotecas, embargos), discrepancias entre área registrada y área real (traslapes), problemas con sucesión incompleta del vendedor, y errores en la escritura que dificulten ventas futuras. La inversión legal representa una fracción mínima del valor del bien y previene pérdidas mayores.

Para un inmueble de $200,000: impuesto transferencia ~$4,000 (2%), derechos de registro ~$400, honorarios notariales ~$300–$500, honorarios del abogado ~$1,000–$2,500 según complejidad. Total estimado: 3–4% del valor de venta. Para inmuebles más complejos (rurales con derechos posesorios, traslapes) los costos pueden incrementarse.